Familie Saidov en aannemer botsen over bouwvertraging woning in Skoatterwâld
HEERENVEEN – Hoe bewijs je dat een bouwdag onwerkbaar is? En wie draagt het risico als de aannemer dat achteraf niet exact kan aantonen? Dat is de kern van een conflict tussen de familie Saidov en haar aannemer waarover twee procedures lopen bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. Het antwoord is interessant voor iedereen die een woning laat bouwen.
De familie Saidov kocht een woning in het project Skoatterwâld in Heerenveen. Op 24 oktober 2024 startte de bouw waarvoor in de aannemingsovereenkomst een bouwtermijn van 360 werkbare werkdagen is opgenomen. De woning werd uiteindelijk op 4 juni 2026 opgeleverd. Volgens aannemer Kuin gebeurde dat binnen de afgesproken bouwtijd. De familie stelt juist dat de woning te laat klaar was en zegt daardoor meer dan 11.000 euro schade te hebben geleden.
Kuin geeft in het vonnis aan dat de woning op de 370e dag is opgeleverd. Dat betekent dat de oplevering, los van de discussie over onwerkbare werkdagen, tien dagen later plaatsvond dan de contractuele termijn van 360 werkbare werkdagen. De vraag is vervolgens hoeveel dagen op grond van de overeenkomst als onwerkbaar mogen worden aangemerkt. Kuin voerde uiteindelijk 24 onwerkbare dagen op. De familie betwist dat deze dagen voldoende zijn onderbouwd en stelt dat niet is aangetoond dat deze 24 dagen daadwerkelijk onwerkbaar waren.
Geschil over tijdige oplevering in spoedprocedure
De zaak kwam in april 2026 voor het eerst bij de Raad van Arbitrage (RvA). De familie vorderde in die procedure primair dat de woning vóór 1 mei zou worden opgeleverd. Daarvoor was volgens de familie een spoedprocedure noodzakelijk, omdat zij vanwege een zwangerschap en met twee kleine kinderen zonder woning dreigde te komen zitten als de woning niet tijdig zou worden opgeleverd. De RvA behandelde de zaak daarom als een spoedzaak. De RvA wees de vorderingen af, maar stelde volgens de familie dat nader feitenonderzoek nodig was om een definitief oordeel over de werkbare bouwtijd te kunnen vellen. Daarop volgde een spoedbodemprocedure waarin beide partijen hun uitgebreide onderbouwing konden aanleveren.
Familie: Kuin kan onwerkbare werkdagen niet aantonen
De familie stelde onder meer dat Kuin tijdens de bouw geen volledige administratie van onwerkbare werkdagen had bijgehouden. Volgens Saidov ontbraken oorspronkelijke dagrapportages en waren verschillende door Kuin opgevoerde dagen volgens hen niet aantoonbaar onwerkbaar. In het vonnis van 23 juli 2026 stelt de arbiter vast dat het onwerkbare weer tijdens de uitvoering niet door Kuin was geadministreerd. Uit de beschikbare stukken kon volgens de arbiter niet voldoende exact worden vastgesteld hoeveel werkdagen daadwerkelijk onwerkbaar waren.
Daarmee heeft de arbiter niet vastgesteld dat de 24 door Kuin opgevoerde onwerkbare dagen daadwerkelijk bewezen waren. Het werkelijke aantal werkbare werkdagen kon juist achteraf niet voldoende exact worden vastgesteld. Toch wees de Raad ook deze vorderingen af. Daarbij werd aansluiting gezocht bij voetnoot 2 van artikel 11 van de algemene voorwaarden, waarin staat dat een kalenderjaar gemiddeld 180 werkbare werkdagen kent. Op basis van dat gemiddelde zou een bouwtermijn van 360 werkbare dagen overeenkomen met ongeveer twee kalenderjaren.
Precies daarover is een principiële discussie ontstaan. De familie vindt dat individuele werkdagen aan de hand van de contractuele voorwaarden moeten worden bewezen. Volgens de familie ontstaat daarmee de opmerkelijke situatie dat de aannemer de concrete onwerkbare dagen niet exact kan aantonen, maar het bewijsprobleem uiteindelijk niet voor rekening van de aannemer komt doordat de arbiter terugvalt op een algemeen gemiddelde. Volgens Saidov is dat van belang voor meer dan alleen hun eigen woning. Als bij een nieuwbouwproject niet wordt vastgelegd welke dagen tijdens de bouw daadwerkelijk onwerkbaar waren, kan volgens de familie achteraf een bewijsprobleem ontstaan dat niet noodzakelijk bij de aannemer terechtkomt.
Kuin: bouwtijd niet overschreden, onwerkbare dagen voldoende onderbouwd
Kuin stelt daartegenover dat de contractuele bouwtijd niet is overschreden en dat de door de aannemer opgevoerde onwerkbare dagen voldoende zijn onderbouwd. De RvA heeft de vorderingen van de familie inmiddels tweemaal afgewezen. De aannemer wijst er bovendien op dat de familie als enige van de achttien kopers een procedure is gestart. De familie zegt dat beeld te willen nuanceren. Twee directe buren hebben volgens Saidov eveneens een ingebrekestelling naar Kuin gestuurd over de bouwtijd. Daarvan zegt de familie schriftelijk bewijs te hebben. Saidov is uiteindelijk als enige daadwerkelijk gaan procederen, juist om de onderbouwing van de door Kuin opgevoerde onwerkbare dagen juridisch te laten toetsen.
De familie zegt hoger beroep voor te bereiden en heeft daarnaast een klacht ingediend over het verloop van de procedures. Daarmee draait het geschil inmiddels niet alleen om de vraag wanneer één woning in Skoatterwâld had moeten worden opgeleverd, maar ook om een bredere kwestie: hoe moet worden omgegaan met het bewijs van onwerkbare werkdagen wanneer de aannemer deze tijdens de bouw niet volledig heeft geregistreerd en het aantal achteraf niet exact kan worden vastgesteld?
de bijlage van Raad van Arbitrage
